מדריך לקניית דירה באירופה לישראלים
רכישת נכס באירופה - השקעה או הוצאה?
המצב הכלכלי הרעוע בעולם בכלל ובאירופה בפרט מסעיר כיום את שוקי הנדל"ן ברחבי האיחוד האירופי, ועוד יותר מכך - במדינות הממתינות בכיליון עיניים לאישור הכניסה אליו (אם כי ייתכן שלאור המשבר הכלכלי העובר כל כמה ממדינותיו, החלום הזה הולך ונהיה אטרקטיבי פחות מיום ליום).
מצד אחד, אזרחים רבים במדינות כמו הונגריה, רומניה ושאר מדינות הגוש הקומוניסטי לשעבר, שחסכו פורינט לפורינט, או התעשרו בן לילה בדרכים חוקיות וחוקיות למחצה, מוותרים בשמחה על דירות השיכונים ועוברים לדירות ולבתים שתואמים יותר את מעמדם החדש. מצד שני, גלי הגירה מתוך אירופה ומחוצה לה יוצרים מחדש ביקוש לדירות זולות לרכישה או להשכרה.
ישראלים מחפשים נדל"ן באירופהשתי המגמות האלה גם יחד הביאו לכך שגם אנו הישראלים ניצבים כיום אל מול שלל מודעות לרכישת דירה ברחבי אירופה - אם כיעד למגורים ואם להשכרה כהשקעה משתלמת לטווח ארוך. במדינות כמו צ'כיה, סלובקיה ואפילו גרמניה, היצע הדירות למכירה הולך וגדל, בטווח מחירים שיכול לבלבל גם מי שהספיק כבר לצבור ניסיון בשוק הנדל"ן בישראל.
חשוב לדעת כי בעת רכישת דירה באירופה יש כמה נקודות ששווה לשים אליהן לב, שאולי לא היו תופסות כלל את תשומת ליבנו לו היה מדובר בדירה בתל אביב או בכל עיר ישראלית אחרת.
לוקיישן זה לא קלישאהחשוב לברר שלא נפלתם על דירה באזור הקשה של העיר, שבו לא תוכלו למצוא שום שוכר פוטנציאלי שיהיה מוכן להסתובב לבד ברחוב שעות החשכה (או חמור מכך – לא יהיה מוכן להסתובב שם גם בשעות היום). לכל עיר יש את אזורי הפשיעה והעוני שלה, ושלא במפתיע, דווקא באזורים אלה יש לא מעט דירות ריקות המוצעות למכירה במחירים מצחיקים.
מסמכי בעלות ורישום הנכסאת מסמכי הבעלות על הדירה, הרישום בטאבו המקומי או אישורים מהרשות המקומית, תקבלו ברוב המקרים בשפה המקומית ולא באנגלית. חשוב לקבל אישור נוטריוני מעורך דין בנושא מקרקעין שיציג לכם תרגום נאמן למקור של המסמכים, ויוודא שכל המסמכים אמיתיים ושאינכם קורבן למזימת נדל"ן או לעסקת עוקץ. התעקשו שאימות המסמכים יהיה אצל עורך דין שאתם תבחרו.
גיל המנבה ומצב תחזוקההדירות שתבחנו יהיו בדרך כלל בבנייני דירות ישנים, שבמקרה הטוב נבנו לפני מאה שנים ויותר, שריד לתקופה האריסטוקרטית של מזרח אירופה, ובמקרה הפחות טוב נבנו בתקופת השלטון הקומוניסטי, מתוך צורך לשכן אלפי פועלים במהירות. חשוב לוודא את תקינות המבנה כולו, ובכלל זה לערוך בדיקת חיזוק מבנים - כדי לא לסמוך על האמינות המקצועית של הקבלנים מלפני דור או שניים, ולהבטיח שלא נשקפת סכנה להשקעה.
מיסים ותשלומים - כמה זה עולה כל חודשגם אם מחיר הדירה הוא אטרקטיבי במיוחד, ואתם בטוחים שתוכלו להשכיר אותה בתשואה שנתית מופלאה, הקפידו לבדוק גם את כל התשלומים הנלווים, שעלולים לייקר משמעותית את מחיר ההשקעה שלכם. בין היתר - מה גובה הארנונה השנתית הצפויה מהנכס, ומה גובה מיסי ועד הבית הנגבים בבניין. קחו בחשבון שבנייני מגורים רבים כיום מצוידים במערכת חימום מרכזית המופעלת על ידי איש תחזוקה, ומיסי ועד הבית יכולים לכלול גם את עלות תחזוקת המערכת וגם את עלות משכורתו של איש התחזוקה, ואתם עלולים למצוא את עצמכם עם תשלום חודשי נוסף של כ-100 יורו ואף יותר.
ליווי משפטי - חובהבטרם תרכשו דירה באירופה מומלץ ומחייב לפנות ולקבל ליווי מעו"ד שמתמחה במקרקעין בעיר ובמדינה בה מתבצעת הרכישה.
